中产阶层的惶惑和憧憬

http://www.0551.com　　2008年04月02日 16:16:19　　小编　　浏览：次

　　陶红兵思源经纪董事长兼总经理

　　单方面寄望于开发商提供高性价比产品来帮助解决“夹心层”的居住困境,既不理性,也不可行。

　　用市场化替代“游戏规则”

　　“夹心层”已经是目前中国住房体制下的一个典型性群体症状。解决这个问题，不是一个单纯主导权的事。在目前的体制下，“谁来主导”并不是根本的解决之道。

　　客观来看，现行的房地产市场只能说是半市场化的一个市场，而不是整个市场链的全市场化。建造、销售等层面的市场化仅是局部市场化，而在土地属性、土地开发、征收、供应等上游环节的市场化缺失是导致中国房地产市场现状以及由此带来诸如“夹心层”等显性问题的根本所在。

　　不从土地供应、土地运作的游戏规则上对固有沉疴进行根治，而单方面寄望于开发商提供高性价比产品来帮助解决“夹心层”的居住困境，既不理性,也不可行。很显然，一方面，高价地块之上的高品质产品，高成本必然导致其不菲价格,如此，解决不了“夹心层”购房困境；另一方面,要想获得高性价比产品，在地价居高不下的情况下，如果降低开发品质，又悖于高性价比的原命题。

　　所以，只有解决了源头上的问题，扩大生产要素的可获得及可运作层面,整个房地产市场的生态环境才会真正有序而健康。
　3招拆解夹心层置业难题

　　跳着脚也够不着的北京高房价和限价房对于户口的严格界定，把不少“夹心层”隔离在了购房大军的外围。2008年2月18日，北京市建委公布《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（征求意见稿），其中《办法》中第三章第一条规定，限价房“申请人须具有本市户口”，尽管《办法》目前是征求意见稿，但是根据之前经济适用房、廉租房等相关的政策规定，北京市建立的多层次保障制度主要是面向拥有北京市户口的消费者，因此没有北京市户口的外地人，都被划出保障之外，而这部分外地人存在着刚性的房产居住需求，“链家地产”为这部分都市“夹心层”提出了3条在京购房指南。

　　房产类型选择二手房可及时入住避免房租和月供的双重压力

　　面对价格不菲的一手房市场，对于“夹心层”来说，选择二手房显得可操作性更强些。

　　首先，对于本身在北京没有房产的消费者而言，租房是不可避免的，而购买二手房可以及时入住，可以不像购买期房那样承受一边付着房租一边交着月供的双重压力。

　　其次，一般而言，二手房社区周边交通便利，生活配套齐全，并且最重要的一点，二手房相对同地段的新房而言，总价较低，一般40～60平方米的小两居在60万～90万元之间，对于白领阶层的外地人而言，购买的经济压力不是很大。

　　区域选择丰台、通州、大兴等轨道沿线性价比较高

　　在区域选择上，“夹心层”购房可以关注京城在建轨道沿线区域，例如通州、丰台、大兴等区域。目前这些区域的次新房存量丰富、户型较新，价位约在7000～12000元/平方米。较低的单价使得总价相对较低，60万～90万元的总价即可购买70～100平方米的两居室，足够家庭居住之用。此外，在去年北京市规划委11月份出台的《北京十一个新城规划》中，通州、丰台、大兴定位不同，迎来了新的发展机遇。最突出的一点是轨道6号线、4号线、9号线的开工建设，并且4号线将于明年9月份通车。由此可见，郊区距离市区的时空距离越来越近，住在郊区既可以享受到轨道交通带来的便利，又可以充分享受低密度、高绿化的环境，住宅郊区化已经成为大势所趋，将会吸引越来越多的外地人前往置业。

　　贷款方式选择公积金贷款较商业贷款节省利息、月还款压力小

　　根据北京市住房公积金管理中心规定，建立住房公积金账户12个月（含）以上并足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态的购房者即可申请公积金贷款，因此，对于外地人而言，要符合这些要求即可使用公积金贷款买房。

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